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최근 부동산정책이 정신없이 바뀌고 있는데요, 임대차3번시행과 전월세상한제 도입으로 임차인의 계약갱신청구권 연장 과 전월세상한제 를 주요골자로 하는 주택임대차보호법 개정일사천리로 통과되어 시행중입니다.
언론에서는 마치 새로운 법률인냥 연일 비판적 기사를 쏟아내고 있지만 실상 해당법률은 이번국회를 전에도 19대,20대국회에서도 비슷한 법률이 제출되었으나 당시에는 현재 야당이 다수당이어서 번번이 폐기되었는데 이번에는 제1야당의 불참속에 재적의 187명중 185명의 참석으로 가결되었습니다.
그런데 서민들의 주거안정을 위해 통과된 임대차3법시행 이 한 국회의원의 발언이 화제가 되면서 이를 계기로 엉뚱하게도 전세대란으로 옮겨가면서 본질이 왜곡되고 추정만 난무하는 시국입니다. 저도 부동산업에 오래 몸을 담고 있는 입장에서 이번법률 통과가 언론에서 연일 떠들썩한 것처럼 과연 4년뒤 전세가 씨가말라 서민들의 부담만 커지고 집값상승의 요인이 될지에 대해서는 저는 비관적입니다.
우리나라 언론이 기득권의 대변적 입장이 된것은 어제오늘의 일이 아닙니다. 요즘 신문을 돈주고 보는사람들이 얼마나 있을까요? 그만큼 우리나라 주요언론의 돈줄은 바로 기업이기 때문에 기업의 입장을 대변할 수밖에 없고 그중심에 건설사들이 있습니다. 지금 가까운곳에 신문을 펼쳐보십시요. 아무도 아파트분양광고, 기사를 가장한 분양광고들이 판을 치고 있습니다.
그렇다면 윤모국회의원의 경우처럼 4년뒤 전세는 씨가 마를것인가? 일부 지역에서는 그러한 현상이 나타날 수도 있습니다. 그만큼 현금부자들이 많은 지역의 경우에는 전세대신 월세를 선호할 수밖에 없습니다. 그러나 지금 전세매물들은 어떤까요? 아마도 대다수가 시세상승을 노리고 전세를 안고 구입한 갭투자자들의 전세물건입니다. 그렇다면 그분들이 월세를 선호한다고 해서 현금으로 전세금을 내주고 월세로 전환할 수있을까요? 불가능한 일입니다.
또한 전세입자들의 대다수가 전세자금대출을 받아 입주할 수밖에 없습니다. 지금이야 이자부담이 적어서 전세를 선호할 수밖에 없지만 이자율이 상승한다면 월세로 전환될 가능성이 높으며 저금리가 계속되는한 점진적으로 월세제도로의 전환은 불가피함에도 불구하고 언론에서는 일부 의원들의 말꼬리를 잡고 호도하고 있는 것이 안타깝습니다. 이를 대비하기 위해서는 1주택자는 보호하고 다주택자에 대한 보유세를 강화하여 세금을 강화하여 양질의 임대주택을 도심에 공급함으로서 전세안정화를 도모해야 할 것입니다.
그렇다면 이번에 임대차3법시행 후 달라진점 전월세상한제 내용과 함께 문답을 해보도록 하겠습니다. 주택임대차보호법 개정안이 시행되면서 현재 전세계약기간이 2년에서 전세계약을 2년더 갱신을 요구할 수있는 실질적으로 2+2년의 계약기간이 가능하여 세입자에게는 주거안정의 기회가 강화될 전망입니다. 임대인은 본인및 직계존비속의 실거주 목적외 특별한 경우가 아니면 이를 수용해야하며, 임대료인상도 이전 계약의 5%를 초과하여 인상 할 수가 없습니다.
임대인이 실제 거주를 하지 않으면서도 계약을 거부하는 것을 차단하기위해 전 임차인이 손해배상을 청구할 수있는 것또한 이번 법안에 신설된 조항입니다. 그렇다면 이번 전월세상한제 와 임대차3법 통과후 달라진점 질문답을 통해 하나씩 알아보도록 하겠습니다.
문1) 이미 3차례 계약갱신을 통해 전세계약중인데 다시 연장을 요구할 수있나요
답1) 이미 3번이든 10번이든 계약갱신을 했던 횟수에 상관없이 법시행후 1회 연장이 더 가능합니다.
문2) 9월중순 계약만료를 앞두고 이미 임대인이 재계약불가 통보를 한상황인데 연장요구는 할 수없나?
답2) 임대차3법 개정안 시행일을 기준으로 기존의 계약이 1개월이상 잔여기간이 남아있다면 연장요구가 가능합니다. 임차인은 계약만료1개월 전까지만 임대인에게 계약연장을 통보하면 되기 때문입니다.
문3) 임대차3법 시행전 이미 집주인에게 계약 해지를 통보를 받았고 다른 세입자도 계약된 상태입니다. 이때도 계약갱신청구가 가능한가?
답3) 이미 새로운 세입자와의 계약이 된 상태라면 불가합니다. 선의의 신규 세입자를 보호하기 위한 조치입니다.
문4) 이번 법안이 지나치게 세입자보호에 치중되었다는 지적이 있는데 새로운 세입자와 계약때에도 전월세상한선이 5%를 초과할 수 없나?
답4) 새로운 임차인과 전월세계약을 체결할때는 전월세상한제를 적용받지 않습니다. 그래서 이번법에 한계라는 지적도있는데 새로운세입자와 계약을 할때마다 전세값이 크게 상승할 것이라는 일부 지적이 있습니다.
문5) 원룸에 거주하는 직장인인데 현월세 50만원에서 60만원으로 인상을 요구한상태입니다.수용해야하나?
답5) 법시행에 따라 전월세상한제 로 인해 5%까지만 가능해서 50×5%=25만원 인상만 가능합니다.
문6) 전세 계약갱신청구권요구했는데 집주인은 월세 계약을 요구합니다. 정당한가?
답6) 이번 임대차3법의 내용은 동일조건으로 재계약이 원칙이므로 집주인의 월세전환은 불가합니다. 다만, 임차인이 이를 수용한경우에는 가능합니다.
문7) 실거주를 이유로 집주인이 계약갱신을 하지 않을시 무조건 2년간 의무거주 해야하나?
답7) 의무거주기간은 세입자의 계약갱신요구기간입니다. 만일 1년을 요구했다면 1년만 거주해도 됩니다.
문8) 질의8과같이 갱신거절후 실거주를 하지않고 임대도 하지 않은채 공실로 비워둬도 손해배상책임이 있나?
답8) 손해배상의 요건은 실거주유무가 아니 실거주를 하겠다고 하고 새로운 임차인과 계약을 맺었을때 손해배상이 주어집니다.
문9) 전세 계약중 집주인이 집을 팔았는데 새로운 집주인에게 계약갱신청구권을 요구할 수있나?
답9) 매매시 매수자는 권리와 의무를 모두 승계하기 때문에 기존 세입자는 새로운 집주인에게 계약갱신청구권이 발생합니다. 그렇지만 신규 매수자가 실거주를 목적으로 계약갱신거절은 가능합니다.
문10) 손해배상액은 얼마나 되나?
답10) 3개월치월세가 기준입니다. 전세는 월세로 환산하여 계산하는 금리를 기준으로 하며 다른 하나의 기준은 새로운 임차인에게서 받은임대료에서 계약갱신거절 당시의 임대료를 차감한 금액의 두배 중 더 큰 금액을 청구할 수있습니다.
문11) 전월세상한제 기준을 정하는 주체는 정부인가?
답11) 전월세상한제 기준 주체는 특별시, 광역시, 특별자치시.도입니다. 해당 지자체가 조례를 통해 시군구행정구역별로 정하도록 되어 있어 조례에 따라 자치구는 물론 동별로도 상한기준이 달라질수있습니다.
현재의 상황을 보면 예전에 종합부동산세 시행당시가 떠오릅니다. 그당시에도 언론의 호도로 인해 종부세에 해당하지 않는 많은사람들이 불안감에 분노를 표출하였지만 현재와서 어떤가요? 마찬가지로 이번법 시행 또한 세입자를보호하기 위한 조치이므로 시행전부터 비판적으로만 볼 것이 아니라 향후 추이를 보고 비판을 해도 늦지 않을것이라 생각합니다. 무엇보다 정부에 따라 언론사의 기사가 몇년사이 상반되게 바뀌고 자극적인 제목으로 국민을 호도하는 언론의 행태는 반드시 개선되어야 할 것입니다.